差額征稅下房地產(chǎn)企業(yè)計稅基礎割裂問(wèn)題

問(wèn)題

　　某房地產(chǎn)企業(yè)，向政府支付土地價(jià)款1090萬(wàn)元，將土地開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售得全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用計5450萬(wàn)元，則此時(shí)，該企業(yè)增值稅口徑、會(huì )計口徑、企業(yè)所得稅口徑、土地增值稅口徑銷(xiāo)售額/收入為多少?

　　均為5450÷1.09=5000?顯然是錯的

　　1.增值稅銷(xiāo)售額

　　根據國家稅務(wù)總局公告2016年第18號，增值稅銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%);

　　故，此時(shí)增值稅銷(xiāo)售額=(5450-1090)÷1.09=4000

　　2.會(huì )計口徑收入

　　根據財會(huì )【2016】22號，規定企業(yè)差額征稅只調成本，不動(dòng)收入，則企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)及差額征稅分錄如下：

　　銷(xiāo)售，借銀行存款  5450，

　　貸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入  5000;

　　應交增值稅-銷(xiāo)項稅額  450

　　結轉成本，略

　　差額征稅，借應交增值稅-銷(xiāo)項稅額抵減  90，

　　貸主營(yíng)業(yè)務(wù)成本  90

　　故，會(huì )計口徑收入=5450÷1.09=5000

　　3.企業(yè)所得稅收入

　　根據國家稅務(wù)總局公告2021年第34號，無(wú)特殊規定的，按照會(huì )計原則處理。

　　故，企業(yè)所得稅收入額==5450÷1.09=5000

　　根據國家稅務(wù)總局公告2016年第70號，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額，

　　差額征稅時(shí)，銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷1.09

　　故，土地增值稅收入額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-【(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

　　土地增值稅收入額=5090

　　總結

　　增值稅銷(xiāo)售額≠會(huì )計銷(xiāo)售額=企業(yè)所得稅收入額≠土地增值稅收入額