土地減免的款項是否計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅？

近期，遇到這樣一個(gè)問(wèn)題，企業(yè)在早期通過(guò)“招拍掛”取得一塊工業(yè)用地3萬(wàn)平方米，轉讓價(jià)格500元/平方米，總價(jià)款1500萬(wàn)元，簽訂了《土地使用權出讓合同》，由于當期政府為發(fā)展當地經(jīng)濟，明確該地塊可享受土地出讓價(jià)格減半繳納的優(yōu)惠政策，企業(yè)當期支付土地總價(jià)款750萬(wàn)元，并按3%繳納契稅22.5萬(wàn)元，企業(yè)辦完相關(guān)手續后，即取得了國土部門(mén)下發(fā)的《土地使用權》權屬證書(shū)，證載面積為28500平方米。同時(shí)，企業(yè)為建造工業(yè)廠(chǎng)房發(fā)生建設成本3000萬(wàn)元。

　　在近期的相關(guān)稅務(wù)自查風(fēng)險比對中，提示該企業(yè)房產(chǎn)稅未足額繳納。

　　企業(yè)觀(guān)點(diǎn)：

　　企業(yè)針對該工業(yè)廠(chǎng)房繳納的房產(chǎn)稅計稅依據為：按企業(yè)實(shí)際支付的土地總價(jià)款、交納的契稅及廠(chǎng)房建設成本之和作為房產(chǎn)原值，依照房產(chǎn)原值一次減除20%后的余值計算繳納計算房產(chǎn)稅，計算公式為：

　　(750萬(wàn)+22.5萬(wàn)+3000萬(wàn))*80%*1.2%=36.216萬(wàn)元

　　那么企業(yè)上述計算繳納房產(chǎn)稅是否正確呢，爭議點(diǎn)主要集中在土地價(jià)值上，同時(shí)存在以下另外兩種觀(guān)點(diǎn)：

　　觀(guān)點(diǎn)一：

　　按照企業(yè)《土地使用權出讓合同》中約定的金額及應繳納的契稅與廠(chǎng)房建設成本之和作為房產(chǎn)原值，即按照合同總價(jià)款并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅，計算公式為：

　　(1500萬(wàn)+1500萬(wàn)*3%+3000萬(wàn))*80%*1.2%=43.632萬(wàn)元

　　觀(guān)點(diǎn)二：

　　按照企業(yè)《土地使用權出讓合同》中約定的單價(jià)乘以企業(yè)實(shí)際取得的土地面積，計算土地價(jià)值及應繳納的契稅與廠(chǎng)房建設成本之和作為房產(chǎn)原值，即按照權屬證書(shū)記載的面積及應繳納的契稅、廠(chǎng)房建設成本之和作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅，計算公式為：

　　【28500*500*(1+3%)+3000萬(wàn)】*80%*1.2%=42.8904萬(wàn)元

　　從上述計算結果可以看出，土地價(jià)值及契稅的取數不同，結果也存在很大差異，企業(yè)這種計算繳納房產(chǎn)稅應納稅額最少，企業(yè)認為，我們雖然在簽訂的合同中約定了轉讓價(jià)格，但政府同時(shí)有優(yōu)惠政策，我們按政策交納了土地出讓金及契稅，也取得了產(chǎn)權證書(shū)，那么以其實(shí)際入賬金額作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　政策一般規定：

　　根據《中華人民共和國契稅法》規定，在中華人民共和國境內轉移土地權屬，承受的單位為契稅的納稅人，在第二條中明確所稱(chēng)轉移土地權屬，包括下列行為:

　　(二)土地使用權轉讓?zhuān)ǔ鍪?、贈與、互換;

　　以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)、劃轉、獎勵等方式轉移土地權屬的，應當依照本法規定征收契稅。

　　政策特殊規定：

　　國稅函[2005]436號《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金國有土地使用權征收契稅的批復》中明確:

　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關(guān)規定，對承受?chē)型恋厥褂脵嗨鶓Ц兜耐恋爻鲎尳?，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

　　小編觀(guān)點(diǎn)：

　　雙方合同中約定的土地總價(jià)款為1500萬(wàn)元，當地政府是為了當地經(jīng)濟發(fā)展，給企業(yè)減免了750萬(wàn)元，該減免的土地出讓金屬于當地政府的財政獎勵，即上述政策中的以部分獎勵方式轉移土地權屬的，應參照土地使用權出讓合同中約定的價(jià)格依法繳納契稅，雖然企業(yè)實(shí)際支付了750萬(wàn)元土地出讓金，但契稅計稅依據應按照土地總價(jià)款1500萬(wàn)元計算確定。

　　同時(shí)，我們根據《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規定，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值計算繳納，那么這里的房產(chǎn)原值就是企業(yè)入賬時(shí)實(shí)際支付的土地價(jià)值及廠(chǎng)房建設成本，那么小編認為按照賬面成本做為房產(chǎn)稅的計稅依據，該事項和稅務(wù)機關(guān)還存在一定的溝通空間，建議咨詢(xún)主管稅務(wù)機關(guān)后進(jìn)一步確定，不多繳也不應該少納稅。