房地產(chǎn)“成本加成”的售價(jià)，稅務(wù)部門(mén)認可嗎

近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到這樣的問(wèn)題，轉讓未完工產(chǎn)品，采用組成計稅價(jià)格方法計算確認轉讓銷(xiāo)售價(jià)格，那如何確認銷(xiāo)售價(jià)格成為企業(yè)的一個(gè)困惑。

　　案例

　　甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2021年通過(guò)招拍掛取得土地使用權，支付土地出讓金8000萬(wàn)元，同年進(jìn)行開(kāi)發(fā)，發(fā)生建設成本5000萬(wàn)元，并計入開(kāi)發(fā)成本核算。2022年由于資金緊張，將項目整體轉讓給乙公司，采用組成計稅價(jià)格的方法，成本利潤率10%，采用組成計稅方法確認銷(xiāo)售價(jià)格為：成本*(1+成本利潤率)。

　　在實(shí)務(wù)操作中，關(guān)于如何確認組成計稅價(jià)格的中成本存在爭議。

　　第一種觀(guān)點(diǎn)：作為甲公司來(lái)說(shuō)，賬面開(kāi)發(fā)成本為(土地成本+建設成本)，故組成計稅價(jià)格為：(8000+5000)*(1+10%)=14,300萬(wàn)元;

　　第二種觀(guān)點(diǎn)：作為甲公司來(lái)說(shuō)，賬面成本為(土地成本+建設成本-土地抵減的銷(xiāo)項稅額)，故組成計稅價(jià)格為：(8000+5000-8000/1.09*9%)*(1+10%)=13,573.40萬(wàn)元。

　　兩種觀(guān)點(diǎn)的爭議點(diǎn)，主要在于甲公司轉讓的房地產(chǎn)項目為新項目，甲公司取得土地時(shí)，由于政府無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，開(kāi)具的為土地出讓金專(zhuān)用票據，故8000萬(wàn)元土地成本為土地出讓金票據價(jià)款的全部成本，而建設成本發(fā)生時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，故5000萬(wàn)元為不含稅成本。

　　第一種觀(guān)點(diǎn)認為：無(wú)論取得土地出讓金票據還是增值稅專(zhuān)用發(fā)票，計入開(kāi)發(fā)成本金額為組成計稅價(jià)格的計算基數，與取得何種票據無(wú)關(guān);

　　第二種觀(guān)點(diǎn)認為：首先，根據國家稅務(wù)總局16年18號公告，在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，可以扣除對應的土地價(jià)款。按照文件精神，由于政府無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，故在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，可以抵減土地就價(jià)款。然后，根據《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì )計處理規定>的通知》(財會(huì )[2016]22號)文件規定：企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷(xiāo)售額的賬務(wù)處理。借記“應交稅費—應交增值稅(銷(xiāo)項稅額抵減)”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。在確認成本時(shí)，土地抵減的增值稅，已經(jīng)沖減成本。故在確認組成計稅價(jià)格的成本時(shí)，應當剔除土地抵減的增值稅。

　　綜上所述，兩種觀(guān)點(diǎn)的不同，直接導致企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負不同，實(shí)務(wù)中，建議企業(yè)與主管稅務(wù)機關(guān)提前做好溝通工作，避免帶來(lái)涉稅風(fēng)險。