無(wú)償受贈房產(chǎn)，相關(guān)稅費繳了嗎？

企業(yè)無(wú)償捐贈房產(chǎn)如何納稅

　　企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行公益性捐贈，作為捐贈方無(wú)償捐贈的房產(chǎn)如何納稅?

　　一、增值稅方面，根據財稅[2016]36號附件1第十四條規定：“下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì )公眾為對象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì )公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規定的其他情形。”因此，企業(yè)無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)的，不需要做“視同銷(xiāo)售”處理。但用于公益事業(yè)是否必須通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì )團體、國家機關(guān)捐贈?增值稅并無(wú)明確規定。直接向學(xué)校捐贈的不動(dòng)產(chǎn)就是用于公益事業(yè)，應當不視同銷(xiāo)售。

　　企業(yè)無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)不需要“視同銷(xiāo)售”，原已抵扣的進(jìn)項稅是否按凈值轉出呢?財稅[2016]36號附件1第二十七條規定：“下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣：(一)用于簡(jiǎn)易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個(gè)人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(不包括其他權益性無(wú)形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。......”。企業(yè)無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)不“視同銷(xiāo)售”，而并非是免征增值稅，在財稅[2016]36號附件1第二十七條規定中，找不到相關(guān)不得抵扣進(jìn)項稅額的內容，按照“法無(wú)禁止皆可為”原則，企業(yè)無(wú)償捐贈房產(chǎn)用于公益事業(yè)，已抵扣的增值稅不需進(jìn)項稅轉出。

　　二、土地增值稅方面，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字〔1995〕6號)文件第二條規定，條例第二條所稱(chēng)的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。另?yè)敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)文件第四條規定，細則所稱(chēng)的“贈與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的;房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)的。因此，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì )團體、國家機關(guān)捐贈不動(dòng)產(chǎn)，不征收土地增值稅;反之不是通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì )團體或國家機關(guān)捐贈的不動(dòng)產(chǎn)，如直接向受贈人的捐贈，應當繳納土地增值稅。

　　三、企業(yè)所得稅方面，根據《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷(xiāo)售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規定的除外。因此，在企業(yè)所得稅上，除了按視同銷(xiāo)售調整收入和成本外，還要將捐贈確認的營(yíng)業(yè)外支出的金額由物資的賬面成本調整為公允價(jià)值。

　　符合條件的用于慈善活動(dòng)、公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以?xún)鹊牟糠?，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除;超過(guò)年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時(shí)扣除。公益性捐贈享受在企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)條件是：首先，企業(yè)的公益性捐贈要通過(guò)公益性社會(huì )組織或者縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門(mén)和直屬機構進(jìn)行。其中，公益性社會(huì )組織要列名在國家或地方民政部門(mén)、稅務(wù)局、和財政部門(mén)聯(lián)合發(fā)布公益性社會(huì )組織名單。只要捐贈當年度，該組織在公益性社會(huì )組織名單中就可以。需要注意的是，公益性社會(huì )組織名單有國家層面認定的和各級地方層面認定的。其次，要取得接受捐贈的公益性社會(huì )組織或縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門(mén)和直屬機構出具的公益事業(yè)捐贈票據。捐贈票據由國家財政部或者省級財政部門(mén)統一印制，并套印全國統一式樣的財政票據監制章。對于直接向受贈人的捐贈不允許企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　舉例：某房企公益性捐贈房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售收入應按照企業(yè)同類(lèi)資產(chǎn)同期對外銷(xiāo)售價(jià)格為1200萬(wàn)元，視同銷(xiāo)售成本的生產(chǎn)成本800萬(wàn)元，則年度企業(yè)所得稅納稅申報表：A105010“視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調整明細表”中視同銷(xiāo)售收入1200萬(wàn)、視同銷(xiāo)售成本800萬(wàn);A105070“捐贈支出及納稅調整明細表”賬載金額800萬(wàn)，稅收金額1200萬(wàn)元，視同銷(xiāo)售產(chǎn)生的應納稅所得與納稅調減金額相等，實(shí)現公益性捐贈按公允價(jià)值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負擔(假設按照稅法規定可以扣除的限額>1200萬(wàn)或捐贈允許全額扣除)。因為國家稅務(wù)總局公告2019年第41號對A105070表的填表說(shuō)明進(jìn)行了修訂，報表第1行、2行、8行的第1列"賬載金額"相應的填報說(shuō)明中刪除了"會(huì )計核算"描述。意味著(zhù)填報的賬載金額為稅法認可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會(huì )計核算的營(yíng)業(yè)外支出的金額，包括了在A(yíng)105000表第30行中納稅調整的金額。

　　四、印花稅方面，產(chǎn)權轉移書(shū)據，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與、交換、分割等所立的書(shū)據。因此，贈與合同屬于印花稅征收范圍。但印花稅法規定，財產(chǎn)所有權人將財產(chǎn)贈與政府、學(xué)校、社會(huì )福利機構、慈善組織書(shū)立的產(chǎn)權轉移書(shū)據免征印花稅。享受印花稅免稅優(yōu)惠的學(xué)校，具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門(mén)批準成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實(shí)施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專(zhuān)門(mén)學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會(huì )保障行政部門(mén)批準成立的技工院校。