房企如何享受西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠？

　一、西部大開(kāi)發(fā)政策三個(gè)10年

　　為了支持西部地區的發(fā)展，財政部、海關(guān)總署和國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》(財稅〔2001〕202號)，出臺了首輪為期10年(2001年～2010年)西部大開(kāi)發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2011年7月27日，財政部、海關(guān)總署和國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財稅[2011]58號)，出臺了新二輪為期10年(2010年-2020年)的支持西部大開(kāi)發(fā)的減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2020年4月23日財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于延續西部大開(kāi)發(fā)所得稅政策公告》(財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委員會(huì )公告2020年第23號)，優(yōu)惠政策再延續10年(2021年1月1日至2030年12月31日)，對設在西部地區的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)開(kāi)啟了新三輪繼續減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。同時(shí)，為進(jìn)一步降低享受西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的門(mén)檻，將鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目當年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額限制比例由70%降至60%。鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄當年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總收入的限制比例降低10個(gè)百分點(diǎn)，可謂是之前西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的“升級版”，意在進(jìn)一步降低西部地區企業(yè)的稅收負擔，激發(fā)西部地區企業(yè)發(fā)展的活力。

　　可見(jiàn)，西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策已經(jīng)邁入第三個(gè)10年，已施行20年之久，但實(shí)務(wù)中筆者發(fā)現房地產(chǎn)企業(yè)中享受西部大開(kāi)發(fā)稅收15%優(yōu)惠政策比較少見(jiàn)。那么房地產(chǎn)企業(yè)究竟能否享受到西部大開(kāi)發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策呢?

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)能否享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策

　　原則上是可以的。目前能夠找到的最直接的官方回復為2019年9月29日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否享受西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的留言問(wèn)答，總局明確答復可以享受。

　　關(guān)于以上總局的回復，追溯其最新政策依據淵源如下：

　　根據《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄(2020年本)》(國家發(fā)展和改革委員會(huì )令第40號)的規定：在符合市場(chǎng)準入政策的前提下，本目錄原則上適用于在西部地區生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各類(lèi)企業(yè)，本目錄共包括兩部分，一是國家現有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)，二是西部地區新增鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)。

　　其中，國家現有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)以《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2019年本)》(國家發(fā)展改革委令2019年第29號)、《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄(2020年版)》(國家發(fā)展改革委、商務(wù)部令2020年第38號)中的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)來(lái)界定。

　　《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2019年本)》(國家發(fā)展和改革委員會(huì )令第29號)關(guān)于鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的是：鼓勵類(lèi)第二十二大類(lèi)“城市基礎設施”第13項“城鎮園林綠化及生態(tài)小區建設”，鼓勵類(lèi)第四十二大類(lèi)“其他服務(wù)業(yè)”第2項“物業(yè)服務(wù)”。

　　另外，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于執行<西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄>有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第14號)，凡對企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄》中國家鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目難以界定的，稅務(wù)機關(guān)可以要求企業(yè)提供省級(含副省級)發(fā)展改革部門(mén)或其授權部門(mén)出具的證明文件。證明文件需明確列示主營(yíng)業(yè)務(wù)的具體項目及符合《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄》中的對應條款項目。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果從事城鎮園林綠化及生態(tài)小區建設或者旗下物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，屬于國家現有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)，按照最新政策規定，在同時(shí)滿(mǎn)足主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額60%的條件下，便可以享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策。筆者認為，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)身份的特殊性和敏感性，實(shí)務(wù)中，可能難免會(huì )面臨稅企爭議，在此情況下，為了盡可能避免稅企爭議，給利益各方上一道雙保險。凡對企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄》中國家鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目難以界定的，如果能夠取得省級(含副省級)發(fā)展改革部門(mén)或其授權部門(mén)出具的符合《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄》對應條款項目的紅頭證明文件，此文件通常為《某省發(fā)展和改革委員會(huì )關(guān)于確認某公司西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目的批復》，批復中會(huì )明確授予某公司所開(kāi)發(fā)的某項目為“綠色生態(tài)住宅小區”等相關(guān)內容，如此，可到主管稅務(wù)機關(guān)備案享受西部大開(kāi)發(fā)戰略稅收優(yōu)惠政策。

　　但在筆者服務(wù)的西部地區的房地產(chǎn)企業(yè)中，鮮有享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策的，就其原因筆者認為主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、房企在特定歷史背景下身份的特殊性和敏感性，認定為綠色生態(tài)小區導致國家監管力度增強，增加開(kāi)發(fā)難度;

　　2、綠色生態(tài)小區執行標準高，要求嚴，會(huì )增加建設成本，很多項目不具備申請綠色生態(tài)小區的條件和資格(各地對于綠色生態(tài)小區的執行標準通常要求至少建筑節星級標準;采用裝配式建筑;全裝修;容積率應小于一定標準;使用星級綠色建材并且有一套嚴格的地方審核標準)

　　3、受稅務(wù)機關(guān)出于地方財政指標、責任承擔等因素的綜合影響。

　　4、部分地方未制定綠色住宅小區評選標準，存在在認定上的難度。

　　5、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，且存在項目分期甚至一個(gè)法人多個(gè)項目的情況，在認定評難度增大，房地產(chǎn)企業(yè)享受西開(kāi)優(yōu)惠比較困難。

　　6、實(shí)務(wù)中部分地區要求竣工后才能認定綠色住區，實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)分期銷(xiāo)售比較常見(jiàn)，各項認證往往滯后于銷(xiāo)售進(jìn)度的，甚至是在項目竣備后才能取得各項認證，因此在取得稅收優(yōu)惠政策前只能按照預計毛利*25%來(lái)繳納企業(yè)所得稅，會(huì )存在以前年度預計毛利部分無(wú)法享受稅收優(yōu)惠的問(wèn)題。以前年度預計毛利部分能否追溯調整，無(wú)明確政策規定，實(shí)踐中追溯調整享受和退稅存在難度，無(wú)法追溯調整，西部大開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠會(huì )因此大大折扣。

　　7、房企財務(wù)人員對此政策理解不夠透徹，對操作流程缺乏經(jīng)驗。

　　8、其他等等。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策

　　雖然鮮有房企享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策，但畢竟這么香的政策還是有房地產(chǎn)企業(yè)申請享受到了。經(jīng)查閱相關(guān)資料，筆者查詢(xún)到2009年重慶金科在做吸收合并時(shí)發(fā)布的報告(ST東源：新增股份吸收合并重慶市金科實(shí)業(yè)(集團)有限公司暨關(guān)聯(lián)交易報告書(shū))中曾有披露：重慶市金科實(shí)業(yè)(集團)有限公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，鑒于金科·東方王榭項目在2008年12月31日取得重慶市建設委員會(huì )授予的“綠色生態(tài)小區”，同時(shí)，金科·東方雅郡”項目通過(guò)了“綠色生態(tài)小區”的預評審，符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》(國家發(fā)改委[2005]40號令)第一類(lèi)鼓勵類(lèi)中第19類(lèi)“城市基礎設施及房地產(chǎn)”第12項“城市園林綠化及生態(tài)小區建設”的列舉范圍，且鼓勵類(lèi)收入占總收入70%以上，根據《財政部 國家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》(財稅[2001]202號)第二條“對設在西部地區國家鼓勵類(lèi)的內資企業(yè)和外資企業(yè)，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅”的規定，重慶市地方稅務(wù)局渝地稅免[2009]468號批復同意對金科集團2007-2010年度的企業(yè)所得稅減按15%的稅率征收。金科集團依據該批復，于2009年4月將2007-2008年度多計所得稅費用2,548.30萬(wàn)元沖回。另外深交所2015年4月14日發(fā)布《中天城投集團股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策備案的公告》(臨2015-39)和2015年4月30日發(fā)布的《中天城投集團股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)展公告》(臨2015-43)。

　　可見(jiàn)，還是有房企申請享受到了西部大開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠，畢竟稅率上10個(gè)點(diǎn)的企業(yè)所得稅稅費節約，可以有效降低企業(yè)稅務(wù)成本，緩解企業(yè)資金壓力。這個(gè)誘惑力還是很大的。那么，實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要申請享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策，具體在操作程序上是怎樣的呢?筆者結合陜西出臺的相關(guān)政策來(lái)簡(jiǎn)要舉例說(shuō)明。

　　根據陜西省城鄉建設廳陜西省質(zhì)量技術(shù)監管局關(guān)于發(fā)布陜西省工程建設標準《綠色生態(tài)居住小區建設評價(jià)標準》(試行)的通知(陜建發(fā)[2014]126號)規定，陜西生態(tài)小區建設標準由中聯(lián)西北工程設計研究院主編的陜西省工程建設標準《綠色生態(tài)居住小區建設評價(jià)標準》(試行)，已經(jīng)陜西省住房和城鄉建設廳與陜西省質(zhì)量技術(shù)監督局組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家審定通過(guò)，發(fā)布為陜西省工程建設地方標準，標準編號為DBJ61/T83-2014，自2014年6月1日起實(shí)施。并且對于此標準的歸口、發(fā)行及解釋部門(mén)也做了明確規定：本標準由省住房和城鄉建設廳負責歸口管理，省建筑標準設計辦公室負責出版、發(fā)行，中聯(lián)西北工程設計研究院負責具體條文技術(shù)解釋。

　　可見(jiàn)陜西生態(tài)小區建設標準已有明文規定，房企如果能夠符合相關(guān)標準要求，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請享受，保險起見(jiàn)，筆者建議房企可直接向省級(含副省級)發(fā)展改革部門(mén)申請取得《某省發(fā)展和改革委員會(huì )關(guān)于確認某公司西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目的批復》授予所開(kāi)發(fā)項目為“綠色生態(tài)住宅小區”的批文，為順利享受政策優(yōu)惠上一個(gè)“雙保險”。

　　在納稅申請操作方面，國家層面和陜西省層面也均有明確規定。

　　根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第12號)第二條規定，企業(yè)應當在年度匯算清繳前向主管稅務(wù)機關(guān)提出書(shū)面申請并附送相關(guān)資料。第一年須報主管稅務(wù)機關(guān)審核確認，第二年及以后年度實(shí)行備案管理。各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務(wù)機關(guān)可結合本地實(shí)際制定具體審核、備案管理辦法，并報國家稅務(wù)總局(所得稅司)備案(此政策現行有效)。

　　另外根據陜西省國家稅務(wù)局發(fā)布的《西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策審核備案管理辦法》的公告(陜西省國家稅務(wù)局公告2012第4號)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“4號文”)第四條規定，納稅人第一年申請西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的，應當在申請享受年度匯算清繳結束15日前，向主管稅務(wù)機關(guān)提出書(shū)面申請并附送相關(guān)資料，報主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后方可享受。

　　關(guān)于納稅人第一年申請及后續年度備案審查資料報送情況在“4號文”中也有明確規定。

　　第一年申請時(shí)，“4號文”第五條規定，納稅人第一年向主管稅務(wù)機關(guān)申請西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策時(shí)應報送以下資料：

　　(一)由法人代表簽發(fā)的正式申請文件;

　　(二)申請執行年度的財務(wù)報表;

　　(三)公司章程和驗資報告(含歷次變動(dòng)情況);

　　(四)二級分支機構應提供總機構批準其設立的相關(guān)文件;

　　(五)申請享受年度收入明細表;

　　(六)《西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策申請表》

　　(七)凡對納稅人主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)目錄》難以界定的，稅務(wù)機關(guān)應要求其提供省級(含副省級)政府有關(guān)行政主管部門(mén)或其授權的下一級行政主管部門(mén)出具的證明文件(目前政策已明確此行政主管部門(mén)為省發(fā)展和改革委員);

　　(八)稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

　　后續年度管理，“4號文”第十條、第十一條規定，納稅人第二年及以后年度享受西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策按照《陜西省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策備案管理辦法(試行)>的公告》(陜西省國家稅務(wù)局公告2011年第2號)中關(guān)于事前備案的規定實(shí)行備案管理。納稅人第二年及以后年度向主管稅務(wù)機關(guān)事前備案時(shí)，應于匯算清繳前報送以下資料：

　　(一)經(jīng)營(yíng)項目變化情況;

　　(二)收入明細表;

　　(三)財務(wù)報表;

　　(四)《企業(yè)所得稅優(yōu)惠項目報告表》，表樣見(jiàn)《陜西省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅備案類(lèi)優(yōu)惠政策管理規范(試行)>的公告》附件(陜西省國家稅務(wù)局公告2011年第1號);

　　(五)稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

　　綜上所述，凡有意申請享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)企業(yè)，可先行判定自身是否滿(mǎn)足享受條件和資格，再行按照政策規定，向相關(guān)主管部門(mén)走報批申請流程，如果能夠順利申請下來(lái)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以大大降低企業(yè)所得稅稅負，有效緩解資金壓力。