公司獲得土地的使用權土地但不實(shí)際運營(yíng)，是否繳納印花稅？

　我公司通過(guò)招拍掛，獲得了一塊土地的使用權。此后，我公司作為買(mǎi)受人，與自然資源部門(mén)簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，同時(shí)約定，待我公司成立項目公司后，由我公司、自然資源部門(mén)、項目公司三方簽訂補充協(xié)議，項目公司將變更為新的受讓人。在這種情形下，我公司是否需要繳納印花稅?

　　——A公司財稅負責人王先生

　　在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常會(huì )由母公司通過(guò)招拍掛取得土地，而后成立項目公司，由項目公司負責具體的開(kāi)發(fā)事宜。這種情況下，項目公司作為最終受讓方、國有土地使用權的最終權利主體，繳納印花稅毫無(wú)爭議。A公司的關(guān)切點(diǎn)，其實(shí)是母公司作為《國有土地使用權出讓合同》的簽訂方，是否需要繳納印花稅?

　　國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處處長(cháng)李嵐表示，印花稅法第一條明確，在中華人民共和國境內書(shū)立應稅憑證、進(jìn)行證券交易的單位和個(gè)人，為印花稅的納稅人，應當依照本法規定繳納印花稅?！?span style="text-decoration-line: none; color: rgb(255, 0, 0);">財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項政策執行口徑的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第22號)進(jìn)一步明確，書(shū)立應稅憑證的納稅人，為對應稅憑證有直接權利義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人。“因此，判定主體是否需要繳納印花稅，需首先判斷其對合同是否具有直接的權利和義務(wù)關(guān)系。”李嵐說(shuō)。

　　判定關(guān)鍵一：《競買(mǎi)申請書(shū)》具體內容

　　如何判斷A公司對《國有土地使用權出讓合同》是否具有直接的權利和義務(wù)?對此，吉林財經(jīng)大學(xué)中國大企業(yè)稅收研究所研究員鄒勝表示，A公司向自然資源部門(mén)遞交的《競買(mǎi)申請書(shū)》，可以作為重要的判定標準。

　　鄒勝表示，根據《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范〉(試行)和〈協(xié)議出讓國有土地使用權規范〉(試行)的通知》(國土資發(fā)〔2006〕114號)要求，申請人競得土地后，擬成立項目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，應在申請書(shū)中明確項目公司的出資構成、成立時(shí)間等內容。出讓人可以根據招拍掛出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完項目公司注冊登記手續后，再與項目公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》。

　　鄒勝認為，招拍掛前，A公司如果在《競買(mǎi)申請書(shū)》中承諾，后續相關(guān)權利義務(wù)由項目公司承繼，那么A公司對于合同不具有直接的權利義務(wù)關(guān)系;如果在《競買(mǎi)申請書(shū)》中未作相應明確，那么A公司對合同有直接的權利義務(wù)關(guān)系。

　　判定關(guān)鍵二：《國有土地使用權出讓合同》條款

　　華潤置地(成都)有限公司稅務(wù)經(jīng)理張雷，具有豐富的房地產(chǎn)涉稅管理經(jīng)驗。張雷認為，從實(shí)務(wù)角度分析，在判定A公司是否繳納印花稅的過(guò)程中，除了需要關(guān)注《競買(mǎi)申請書(shū)》的具體內容外，還需要關(guān)注A公司與自然資源部門(mén)簽訂的《國有土地使用權出讓合同》的具體條款。

　　如果A公司與自然資源部門(mén)簽訂《國有土地使用權出讓合同》時(shí)，在相關(guān)條款中注明“辦理完項目公司注冊登記手續后，相關(guān)權利義務(wù)由項目公司承繼。三方簽訂補充協(xié)議，辦理主體變更”，則A公司只是名義上的合同簽訂方，并不是實(shí)際的合同權利義務(wù)方。真正需要履行相關(guān)權利義務(wù)的是項目公司。此時(shí)，A公司不需要就土地合同繳納印花稅。濟南市稅務(wù)局公職律師王維順進(jìn)一步解釋?zhuān)旐椖抗境闪⒅?，A公司依照合同約定，與自然資源部門(mén)辦理了主體變更，事實(shí)上是對A公司代為簽訂合同的追認，不違背民法典中對合同效力的有關(guān)規定。原《國有土地使用權出讓合同》與補充協(xié)議可視為一個(gè)完整的合同。

　　未來(lái)趨勢：僅由項目公司繳納受讓方印花稅

　　鄒勝認為，A公司不需繳納受讓方印花稅的前提，是項目公司全面承繼了《國有土地使用權出讓合同》的權利義務(wù)，具體體現在以下三個(gè)方面：一是A公司、項目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;二是政府部門(mén)出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;三是項目公司股權結構等相關(guān)情況與A公司在《競買(mǎi)申請書(shū)》以及《國有土地使用權出讓合同》中的約定一致。

　　也就是說(shuō)，如果項目公司為A公司依照競買(mǎi)約定設立的，同時(shí)補充協(xié)議中明確項目公司為土地受讓方，并保證土地用途、規劃和土地價(jià)款不變，那么，A公司不用繳納受讓方的印花稅。

　　采訪(fǎng)中，記者還發(fā)現，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在拍地后，選擇及時(shí)成立項目公司，由項目公司直接與自然資源部門(mén)簽訂《國有土地使用權出讓合同》，這樣，只需由項目公司繳納受讓方印花稅。

　　具體來(lái)說(shuō)，招拍掛過(guò)程中，先由母公司報名，只與自然資源部門(mén)簽訂兩份協(xié)議——《國土建設用地項目履約協(xié)議書(shū)》和《土地成交確認書(shū)》，初步確定出讓宗地的交付義務(wù)。母公司同步成立項目公司，并到市場(chǎng)監督管理部門(mén)的公共資源交易中心進(jìn)行項目公司核名。一般10天—15天左右，項目公司即可成立。最終由項目公司直接與自然資源部門(mén)簽訂《國有土地使用權出讓合同》。這種模式下，不存在母公司是否需要繳納印花稅的問(wèn)題。