涉疫情商業(yè)用房租賃糾紛的四大問(wèn)題及處理規則

　今年三月以來(lái)，上海的新冠疫情日趨嚴峻，涉疫的小區、商鋪陸續被封控，到四五月間則進(jìn)入全城靜默期。疫情期間，承租商業(yè)用房用于經(jīng)營(yíng)的租戶(hù)損失慘重。雖然市政府出臺涉疫情租金減免政策，但適用房屋僅限國有企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋，減免對象也限定在小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)和民辦非企的范圍內。承租港資企業(yè)、外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等非國企房屋的承租人無(wú)法享受上述減免政策，與出租人之間就租金減免、合同解除等問(wèn)題產(chǎn)生諸多爭議。為此，筆者梳理總結實(shí)務(wù)中遇到的四大問(wèn)題，并分別解釋說(shuō)明其處理規則，以供參考。

　　1、受疫情影響，承租人未按約定期限支付租金，是否應承擔違約責任?

　　《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(二)》第五條規定，“承租人租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)，因疫情或者疫情防控措施影響，導致承租人資金周轉困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持”。

　　可見(jiàn)，因受疫情影響承租人在合理期間逾期支付租金的，可因不可抗力事由免于承擔違約責任，出租人也無(wú)權解除租賃合同。

　　2、在何種情形下，承租人有權要求出租人減免租金?

　　(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(二)》第六條規定，“承租非國有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長(cháng)租期或者延期支付租金的，應當結合案件的實(shí)際情況，根據公平原則變更合同。”

　　可見(jiàn)，此問(wèn)題的第一種情況是：承租人確實(shí)受到疫情或者封控措施影響，導致收入明顯減少的，對于已經(jīng)發(fā)生的租金損失，可以向出租人提出減免請求，雙方根據公平原則來(lái)分擔租金損失。比如，上海進(jìn)入三月份以來(lái)，陸續開(kāi)始分片區管控，電影院、服裝店等商家的經(jīng)營(yíng)受到很大影響，收入大幅下降。到六月份，雖然社會(huì )面已經(jīng)復工復產(chǎn)，但在很長(cháng)時(shí)間內都不允許堂食。對于餐飲企業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅靠外賣(mài)、自提的收入，連維持正常的運營(yíng)都不夠，更何談利潤。在這種情況下，如果仍按照合同約定的租金標準來(lái)履行，對于承租人來(lái)說(shuō)是不公平的。由此，承租人可向出租人提出協(xié)商減免該期間的部分租金。

　　(2)根據上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答之三(2022年修訂版)》，“受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無(wú)法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情予以支持”。

　　可見(jiàn)，此問(wèn)題的第二種情況是：受疫情或者疫情防控措施的影響，導致租賃房屋在一定期間內無(wú)法正常使用的，對于已經(jīng)發(fā)生的租金損失，承租人可以向出租人提出減免請求，要求出租人按照公平原則與其分擔租金損失。比如，上海的四月和五月兩個(gè)月，全城處于“靜默期”。這時(shí)大部分商鋪關(guān)閉，完全無(wú)法使用承租房屋。租賃合同設立的目的，是承租人通過(guò)使用租賃房屋來(lái)獲取收益，現承租人在長(cháng)達兩個(gè)月時(shí)間里完全無(wú)法實(shí)際使用租賃房屋，如由承租人獨自承受租金損失，會(huì )造成“顯失公平”的后果。這時(shí)，承租人有權要求按照公平原則與出租人分擔因疫情帶來(lái)的租金損失。相比于此問(wèn)題的第一種情況，第二種情況的處理規則更為確定，即一般不用考慮營(yíng)業(yè)收入是否減少、資金是否困難等情況，只要考量該房產(chǎn)是否因疫情或疫情防控措施影響而導致在一定期間內不能實(shí)際使用，滿(mǎn)足此項條件的則應該給予租金減免。

　　(3)根據上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答之三(2022年修訂版)》，“如果合同雖然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續履行合同對一方明顯不公平的，則可能構成情勢變更。受到不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同。”

　　可見(jiàn)，此問(wèn)題的第三種情況是：如果在可預期的時(shí)段內，因疫情或者疫情防控措施的影響，使得承租人營(yíng)業(yè)收入將會(huì )明顯減少的，承租人可以“情勢變更”為由，與出租人就租金標準問(wèn)題重新協(xié)商，以變更合同的形式降低部分租金。比如，電影院、棋牌室等娛樂(lè )行業(yè)受疫情影響比較嚴重，有的到現在為止尚未恢復營(yíng)業(yè)，有的恢復營(yíng)業(yè)后又時(shí)不時(shí)被責令關(guān)閉。這種情況是當事人在訂立合同中無(wú)法預見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，可與出租人協(xié)商降低租金、分擔損失。

　　3、在何種情形下，承租人有權解除租賃合同?

　　上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答之三(2022年修訂版)》指出，“對于疫情期間合同可以履行的，應促成當事人按照合同約定繼續履行;對于確因疫情或疫情防控措施影響，合同不能按約履行的，應更多考慮引導當事人協(xié)商變更合同，采取替代履行或者延遲履行等方式，維持合同的穩定性，確保“五個(gè)中心”核心功能穩定運轉，實(shí)現經(jīng)濟社會(huì )平穩健康發(fā)展。”可見(jiàn)，無(wú)論從法律效果還是社會(huì )效果層面考慮，解除合同是需要予以慎重把握的。具體分析如下：

　　(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(二)》第五條第二款規定，“為展覽、會(huì )議、廟會(huì )等特定目的而預訂的臨時(shí)場(chǎng)地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動(dòng)取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。”

　　由此可見(jiàn)，如果為特定目的簽訂的臨時(shí)租賃合同，因疫情原因活動(dòng)取消時(shí)即構成“合同目的無(wú)法實(shí)現”，此時(shí)承租人有權解除租賃合同，要求退回租金或者預付款，承租人也無(wú)須承擔其他違約責任。

　　(2)根據上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答之三(2022年修訂版)》，“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無(wú)法實(shí)現的，當事人可以根據《民法典》相關(guān)規定主張解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當事人可以根據《民法典》相關(guān)規定主張免責或者部分免責。”

　　由此可見(jiàn)，除了上文提及的臨時(shí)合同外，其他租賃合同需要滿(mǎn)足“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無(wú)法實(shí)現”條件時(shí)才能解除。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同的租期均在一年以上，時(shí)間跨度較長(cháng)。疫情影響畢竟是短期的，二、三個(gè)月的疫情影響是否會(huì )導致整個(gè)租賃合同目的無(wú)法實(shí)現?這需要綜合考慮租期長(cháng)短、承租人所處行業(yè)、受疫情實(shí)際影響的程度等等因素才能判斷。如訂立的是長(cháng)期的合同(比如，三年以上)，而疫情影響是較短期的，則很難得出“致使合同目的無(wú)法實(shí)現”的結論，承租人無(wú)權解除合同。當然，如一些網(wǎng)吧、棋牌室等，租賃期限本來(lái)不長(cháng)，或者剩余的租賃期限已經(jīng)不多，因處于特殊行業(yè)緣故到現在尚不允許開(kāi)業(yè)，何時(shí)開(kāi)業(yè)還遙遙無(wú)期。在這種情況下，則傾向于有理由認為“因疫情影響導致合同目的無(wú)法實(shí)現”，承租人提出解除合同，可能會(huì )被法院支持。

　　4、承租人因不可抗力解除合同的是否可以免付租金?

　　根據上海市市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答之三(2022年修訂版)》，“不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況，疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規定的不可抗力。”

　　由此可見(jiàn)，疫情或者疫情防控措施屬于不可抗力范疇。但不可抗力的免責到底免除的是什么責任?是不是不可抗力解除合同后，未付租金就無(wú)須支付了?

　　從一般意義上看，因不可抗力主張免責或者部分免責，免除的是違約責任。即如果按照合同約定，承租人單方解除合同系違約解除，即便支持其解除請求，承租人也要承擔相應的違約責任。但如因疫情不可抗力影響而提出解除，承租人可以主張免除本需承擔的違約責任。對于已經(jīng)發(fā)生的租金，系民事合同所約定的合同義務(wù)而非責任，不在“不可抗力免責”的免除范圍之內。關(guān)于租金減免問(wèn)題，系因疫情影響而帶來(lái)的租金損失分擔問(wèn)題。如果因疫情影響解除合同就無(wú)須支付租金，即承租人將租金損失完全轉嫁給出租人，這對于出租人顯然是不公平的。