房地產(chǎn)轉讓在建工程，如何確定計算銷(xiāo)項稅額？

　近期很多房地產(chǎn)客戶(hù)咨詢(xún)關(guān)于轉讓在建工程時(shí)，在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，究竟能否扣除土地價(jià)款?其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)轉讓營(yíng)改增后項目進(jìn)行討論，本以這是有準確答案的問(wèn)題，但是，最近聽(tīng)到了不同聲音和疑問(wèn)，那小編帶大家一起分析下。

　　案例

　　甲房地產(chǎn)公司為一般納稅人，2017年通過(guò)招拍掛手續取得目標地塊土地使用權1000萬(wàn)元，2020年正式開(kāi)工建設，2021年5月共計發(fā)生建設成本500萬(wàn)元。甲公司將項目轉讓給乙公司，項目轉讓價(jià)款5000萬(wàn)元。甲公司如何計算銷(xiāo)項稅額?

　　分析：很多人認為甲公司轉讓的是未完工的在建工程項目，而非自行開(kāi)發(fā)的完工產(chǎn)品，認為后續乙公司若繼續進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，則將會(huì )重復抵減土地價(jià)款。因此不能按照(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規定，在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，可以扣除對應的土地價(jià)款。

　　但是，小編認為甲公司轉讓在建工程，在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，可以扣除對應的土地價(jià)款。即甲公司確認的增值稅銷(xiāo)項稅額為：

　　(5000-1000)/(1+9%)*9%=330.28萬(wàn)元。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售項目，無(wú)論項是轉讓完工產(chǎn)品還是轉讓未完工產(chǎn)品，與計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，均可扣除對應的土地價(jià)款，即便銷(xiāo)售的為在建工程項目，也是屬于項目所有權的整體銷(xiāo)售和轉移，在轉讓環(huán)節，完成項目的整體銷(xiāo)售行為。

　　2.從增值稅的整體抵扣鏈條來(lái)看，甲公司支付的土地價(jià)款，取得是政府開(kāi)具的土地出讓金票據，政府部門(mén)無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，導致甲公司無(wú)法取得合規的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，故會(huì )導致甲公司增值稅抵扣鏈條中斷，稅務(wù)總局發(fā)布的(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)文件規定，完善了增值稅的整體抵扣鏈條。

　　3.無(wú)論后續乙公司繼續開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，作為乙公司而言，是取得的在建工程項目，而非單純的土地使用權，甲公司將項目整體轉讓給乙公司時(shí)，向乙公司開(kāi)具項目“轉讓不動(dòng)產(chǎn)”增值稅專(zhuān)用發(fā)票，乙公司取得專(zhuān)票，可以作為進(jìn)項稅抵扣即可，此時(shí)與土地價(jià)款無(wú)關(guān)，故不存在重復抵減土地價(jià)款的問(wèn)題。

　　4.針對房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建工程項目，適用一般計稅方法，在計算銷(xiāo)項稅額時(shí)，能否扣除對應的土地價(jià)款，國家稅務(wù)總局2018年第二季度政策解讀現場(chǎng)給予明確回復：

　　問(wèn)題:我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準備轉讓一個(gè)尚未完工的在建工程項目,這個(gè)項目適用增值稅般計稅方法。轉讓該在建I程項目，對應的土地價(jià)款允不允許差額扣除?如何扣除?

　　回復:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性轉讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，一次性扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額計算繳納增值稅。