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差額征稅下房地產(chǎn)企業(yè)計稅基礎割裂問(wèn)題

作者:     日期: 2022/9/5    點(diǎn)擊率: 647     文字大?。?nbsp;     

問(wèn)題

  某房地產(chǎn)企業(yè),向政府支付土地價(jià)款1090萬(wàn)元,將土地開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售得全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用計5450萬(wàn)元,則此時(shí),該企業(yè)增值稅口徑、會(huì )計口徑、企業(yè)所得稅口徑、土地增值稅口徑銷(xiāo)售額/收入為多少?

  均為5450÷1.09=5000?顯然是錯的

  1.增值稅銷(xiāo)售額

  根據國家稅務(wù)總局公告2016年第18號,增值稅銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%);

  故,此時(shí)增值稅銷(xiāo)售額=(5450-1090)÷1.09=4000

  2.會(huì )計口徑收入

  根據財會(huì )【2016】22號,規定企業(yè)差額征稅只調成本,不動(dòng)收入,則企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)及差額征稅分錄如下:

  銷(xiāo)售,借銀行存款  5450,

  貸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入  5000;

  應交增值稅-銷(xiāo)項稅額  450

  結轉成本,略

  差額征稅,借應交增值稅-銷(xiāo)項稅額抵減  90,

  貸主營(yíng)業(yè)務(wù)成本  90

  故,會(huì )計口徑收入=5450÷1.09=5000

  3.企業(yè)所得稅收入

  根據國家稅務(wù)總局公告2021年第34號,無(wú)特殊規定的,按照會(huì )計原則處理。

  故,企業(yè)所得稅收入額==5450÷1.09=5000

  根據國家稅務(wù)總局公告2016年第70號,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額,

  差額征稅時(shí),銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷1.09

  故,土地增值稅收入額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-【(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

  土地增值稅收入額=5090

  總結

  增值稅銷(xiāo)售額≠會(huì )計銷(xiāo)售額=企業(yè)所得稅收入額≠土地增值稅收入額

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