人才租賃住房發(fā)展，稅收支持力度需要加強處理

　近期，筆者經(jīng)手一起人才租賃住房運營(yíng)企業(yè)咨詢(xún)案例：“半年的租金收入僅有幾十萬(wàn)，房產(chǎn)稅稅額達到五百多萬(wàn)，是否存在可以享受的稅收優(yōu)惠政策?”。筆者前期也有關(guān)注租賃住房企業(yè)的相關(guān)稅收政策，包括財政部、國家稅務(wù)總局公告2019年61號關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策、以及財政部、國家稅務(wù)總局公告2021年24號關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策，但是筆者發(fā)現人才租賃住房可實(shí)際享受的稅收優(yōu)惠政策屈指可數。

　　從特定的角度，人才租賃住房企業(yè)承擔一定地方社會(huì )責任，不能完全參照市場(chǎng)化機制運營(yíng)管理，但是目前對于人才租賃住房企業(yè)，稅收支持力度顯得“勢單力薄”。因此，本文擬從“一、租賃住房發(fā)展相關(guān)背景，二、人才租賃住房稅收實(shí)務(wù)分析，三、人才租賃住房稅收支持建議”三個(gè)角度做分析闡述并提出相關(guān)稅收建議。

　　一、租賃住房發(fā)展相關(guān)背景

　　住房是安居之本，民生之要，更是社會(huì )和諧之根基，堅持“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒”，圍繞“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉住房制度”，國家和地方也都相繼出臺相關(guān)的支持政策。2017年7月，住房城鄉建設部會(huì )同國家發(fā)展改革委、國家稅務(wù)總局等八部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并首次將北京、長(cháng)春、上海、南京、杭州等16個(gè)城市納入中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍。2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(意見(jiàn)簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)，為了有效改善了城鎮戶(hù)籍困難群眾住房條件，緩解新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，明確加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題，《意見(jiàn)》明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，其中明確提出：“降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策”。

　　各地為了優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，吸引和留住人才，創(chuàng )新推出“人才專(zhuān)項租賃住房”制度，那么，何為“人才租賃住房”?屬于目前保障性租賃住房，還是公共租賃住房，更或者屬于一般性租賃住房，筆者查閱相關(guān)政策文件，尚未找到國家法規層面的明確定義，但從地方性政策找到其參照歸屬，例如北京市，2018年7月，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見(jiàn)》(京建法〔2018〕13號)，將其歸屬于“面向人才供應的公共租賃住房”;再例如杭州市，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局,杭州市財政局《關(guān)于將人才專(zhuān)項租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)專(zhuān)項資金支持范圍的通知》(房局[2021]106號),將其作為保障性租賃住房的重要組成部分。

　　在支持租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策中，可以捕捉到“保障性租賃住房”、“公共租賃住房”以及“人才專(zhuān)項租賃住房”等專(zhuān)業(yè)名詞，為了進(jìn)一步進(jìn)行下文分析，筆者需要從相關(guān)政策文件對其進(jìn)行進(jìn)一步解釋及說(shuō)明，匯總如下圖。

　　針對人才租賃住房，目前沒(méi)有統一標準定義，各地區根據產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人才需求制定各自標準，本文暫且以浙江省首個(gè)純人才專(zhuān)項租賃住房首期配租條件為例，根據其官方公布配租條件，整理如下：

　　二、人才租賃住稅收實(shí)務(wù)分析

　　筆者關(guān)注到近些年部分地區二級土拍市場(chǎng)，常見(jiàn)人才專(zhuān)項租賃房項目地塊出讓相關(guān)信息，建設項目“只租不售”，土地競得單位基本為當地城投或者國有企業(yè)。隨著(zhù)國家支持住房租賃發(fā)展的趨勢，人才租賃住房也逐漸涌入大眾的視野內，因此筆者擬結合實(shí)務(wù)案例，針對通過(guò)土地出讓方式獲取人才租賃房企業(yè)，結合稅收優(yōu)惠政策，闡釋租賃住房企業(yè)從拿地建設期、運營(yíng)期主要涉稅情況，并分析其目前存在稅收困境。

　　1.拿地建設期涉稅分析

　　人才租賃住房企業(yè)在拿地建設期主要涉及契稅、與工程建設合同相關(guān)的印花稅及城鎮土地使用稅，具體如下：

　　契稅。契稅一般按照繳納的土地出讓金等應交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟利益對應的價(jià)款的3%-5%的稅率繳納契稅。

　　印花稅。建設期印花稅主要還是以“建設工程合同”及“借款合同”應稅合同為主，稅率分別為萬(wàn)分之三及萬(wàn)分之零點(diǎn)五。

　　城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅按照占用土地的面積繳納;注意通過(guò)土地出讓方式獲取土地使用權稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定，土地出讓合同一般僅約定在具體日期之前交付，實(shí)際納稅義務(wù)時(shí)間需根據“土地交付確認書(shū)”來(lái)確定，當然如果存在特殊出讓地塊項目，在未正式簽訂“土地交付確認書(shū)”前已提前使用，應以實(shí)際獲取土地使用權時(shí)間為準。

　　2.運營(yíng)期涉稅分析

　　人才租賃住房企業(yè)在運營(yíng)階段主要針對租賃收入涉及的增值稅、從租房產(chǎn)稅、空置租賃期從價(jià)房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅，具體如下：

　　增值稅：依據租賃收入9%繳納增值稅(這里僅代表增值稅一般納稅人)，對應的進(jìn)項稅額予以抵扣。

　　特別地，符合條件的納稅人可以選擇按1.5%簡(jiǎn)易征收。住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。這里需要提醒兩點(diǎn)，第一，出租的標的資產(chǎn)為“住房”，對于配建的其他如底商和車(chē)位不適用;第二，如果選擇簡(jiǎn)易計征，對應進(jìn)項稅額不予抵扣，尤其是建設期的已抵扣的工程款支出進(jìn)項稅額需要做轉出。

　　從租計征房產(chǎn)稅。按照租賃收入的12%繳納。

　　特別地，租賃住房企業(yè)向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　從價(jià)計征房產(chǎn)稅。租賃住房在空置期間或未出租前需按照房產(chǎn)原值的減除10%至30%后的余值按照1.2%稅率繳納。

　　印花稅。主要系租賃應稅合同，依據租賃合同金額按照“租賃合同”稅目千分之一稅率繳納。

　　城鎮土地使用稅。參照上述“拿地建設期涉稅分析”。

　　3.存在問(wèn)題分析

　　對于人才租賃住房建設開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)，一方面，租賃對象限制為“特定人才”并且需要滿(mǎn)足一定嚴格條件方可申請;另一方面，由于租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格較低折扣確定，在整個(gè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)周期內，租賃收入整體偏低，結合征稅環(huán)節，筆者認為存在以下兩個(gè)問(wèn)題需要關(guān)注：

　　從價(jià)計征房產(chǎn)稅稅負較重。由于人才租賃的租賃對象嚴格限制標準，租賃住房空置率普遍較高，同時(shí)考慮租金較低且特定人才給予免租，運營(yíng)期經(jīng)營(yíng)現金流凈流入較低，空置期間從價(jià)計征房產(chǎn)稅成為其主要稅收負擔，高額的稅收負擔對于租賃費“限價(jià)”的人才租賃住房企業(yè)運營(yíng)發(fā)展無(wú)疑雪上加霜?？赡苡腥藭?huì )想到可以通過(guò)轉租方式，將房產(chǎn)稅計征模式由“從價(jià)”轉為“從租”，但事實(shí)也存在很多限制，比如租賃主體限制、轉租定價(jià)的合理性等問(wèn)題，因此想通過(guò)轉換稅款計征方式以達到降低稅負的目的，對人才租賃住房企業(yè)并不是一個(gè)可持續的良策。

　　稅收優(yōu)惠支持力度較低。目前，財政部、國家稅務(wù)總局都相繼出臺針對租賃住房企業(yè)普惠性的稅收優(yōu)惠政策;增值稅方面，對于目前的增值稅稅率優(yōu)惠，政策規定租賃住房企業(yè)向個(gè)人出租可以選擇征收率1.5%的簡(jiǎn)易計稅，且不論人才租賃住房租賃收入較低，增值稅稅收負擔可以忽略不計，并且由于選擇了簡(jiǎn)易計稅，對應的進(jìn)項稅額需要轉出，營(yíng)改增后新建設的人才租賃住房，考慮進(jìn)項稅額因素，可能選擇一般計稅方法對其更有利;同時(shí)，房產(chǎn)稅方面，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房可減按4%的稅率繳納房產(chǎn)稅，但考慮人才租賃住房租金價(jià)格本身偏低，所以，目前稅收優(yōu)惠政策整體對人才租賃住房企業(yè)顯得無(wú)足輕重。

　　三、人才租賃住房稅收支持建議

　　人才租賃住房作為租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的重要補充，同時(shí)為吸引人才促進(jìn)地方經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng )造人才基礎，多數地區也將人才租房納入地區土地出讓計劃，為了進(jìn)一步支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，筆者建議對于人才租賃類(lèi)等保障性住房，稅收的支持力度應更加包容且精準，因此，筆者建議如下：

　　針對人才租賃等保障性住房給予針對性的稅收優(yōu)惠。參照現行公共租賃住房的稅收優(yōu)惠政策，免征建設期間及建成后人才租賃住房占地的城鎮土地使用稅，免征人才租賃住房建設及管理運營(yíng)期間的印花稅，免征人才租賃住房房產(chǎn)稅。